세입자 퇴거일이 가까워지면 집주인은 전세퇴거자금대출을 취급하는 은행부터 검색하게 됩니다. 그러나 어느 은행에서 가능하다는 정보만 보고 방문하면 예상보다 한도가 적거나 접수 자체가 어려울 수 있습니다.
전세퇴거자금대출은 별도 상품명으로 표시되기도 하지만, 금융회사에 따라 임차보증금 반환 목적의 생활안정자금 주택담보대출로 심사합니다. 따라서 같은 아파트와 같은 보증금이라도 적용 시세, 소득 인정방식과 기존 부채에 따라 결과가 달라집니다.
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은행마다 인정하는 아파트 가격이 다를 수 있습니다
첫 번째 차이는 담보평가 기준입니다. 어떤 금융회사는 KB시세를 우선 적용하고, 시세가 없거나 거래가 적은 주택은 감정평가를 요구할 수 있습니다.
예를 들어 아파트 시세가 6억원이라고 생각했지만 금융회사가 5억5천만원만 인정한다면, 적용 가능한 LTV와 기존 주담대를 차감한 추가여력도 함께 줄어듭니다.
기존 주담대 잔액과 채권최고액을 구분해야 합니다
등기사항증명서에는 실제 남은 원금보다 큰 채권최고액이 표시될 수 있습니다. 기존 대출을 많이 상환했다면 잔액증명서를 준비해 현재 선순위 원금을 확인하는 것이 좋습니다.
금융회사는 주택 시세뿐 아니라 선순위 대출잔액, 근저당 순위와 감액 가능 여부를 함께 확인합니다. 담보가 충분해 보여도 선순위 설정이 많으면 추가한도가 줄어들 수 있습니다.
DSR과 인정소득 계산도 결과를 바꿉니다
전세퇴거자금대출은 보증금 반환 목적이지만 집주인의 상환능력도 심사합니다. 기존 주택담보대출, 신용대출, 마이너스통장과 자동차 할부의 원리금이 많으면 DSR에서 한도가 낮아질 수 있습니다.
특히 개인사업자나 프리랜서는 신고소득이 낮아 은행에서 부결되는 경우가 있습니다. 금융회사에 따라 건강보험료, 국민연금 납부액이나 카드사용액을 인정소득으로 활용할 수 있는지가 달라질 수 있습니다.
수도권 1억 제한은 은행을 바꿔도 같을 수 있습니다
2025년 6월 28일부터 수도권·규제지역 소재 보유주택을 담보로 하는 생활안정자금 목적 주택담보대출은 1주택자 기준 최대 1억원 제한이 적용될 수 있습니다.
이 제한이 금융회사 내부기준이 아니라 정책상 공통 규제라면 은행만 바꿔도 결과가 달라지지 않을 수 있습니다. 다만 규제 시행 전 임대차계약이나 주택 매매계약이 있었다면 경과규정 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
HF 반환자금 보증도 은행 심사를 통과해야 합니다
한국주택금융공사의 임대보증금 반환자금 보증은 개인 임대인이 세입자에게 보증금을 돌려주기 위해 은행에서 대출을 받을 때 보증서를 제공하는 제도입니다.
보증상담과 신청, 대출 실행은 취급은행에서 진행하지만 보증요건을 충족했다고 대출이 자동 승인되는 것은 아닙니다. 은행의 소득·신용·담보 심사를 별도로 통과해야 합니다.
취급 은행에 문의할 때 물어볼 내용
- 전세보증금 반환 목적 주담대를 현재 접수하는지
- 해당 아파트에 적용하는 시세와 LTV는 얼마인지
- 기존 주담대 실제 잔액을 차감한 예상 한도는 얼마인지
- 수도권 1억원 제한 또는 경과규정 대상인지
- 세입자 퇴거일에 맞춰 실행 가능한지
- 대출금이 세입자 계좌로 직접 지급되는지
은행 이름만 여러 곳 확인하기보다 위 질문에 대한 답을 비교해야 실제 사용할 수 있는 금액과 실행일을 판단할 수 있습니다.
은행에서 부족하면 원인부터 나눠보세요
은행에서 거절됐거나 한도가 부족했다면 DSR, 담보여력, 정책상 1억원 제한과 서류 문제 중 어느 항목에서 막혔는지 먼저 확인해야 합니다.
전세퇴거자금대출의 전체 한도 계산 방법과 DSR, 기존 주담대, 수도권 1억원 제한에 따른 실제 사례는 아래 글에서 자세히 확인할 수 있습니다.