전세계약 만료일까지 한 달도 남지 않았는데 새로운 세입자가 구해지지 않으면 집주인은 반환할 보증금부터 계산하게 됩니다. 매매를 진행 중이거나 직접 입주할 예정이라도 기존 임차인에게 보증금을 돌려주는 날짜가 먼저라면 별도의 반환자금이 필요할 수 있습니다.
이때 알아보는 것이 세입자 보증금 반환대출입니다. 금융회사에서는 임차보증금 반환 목적의 주택담보대출이나 생활안정자금으로 심사할 수 있으며, 실제 가능액은 보증금 액수만으로 정해지지 않습니다.
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퇴거일 30일 전, 부족한 금액부터 계산합니다
가장 먼저 할 일은 대출상품을 찾는 것이 아니라 실제 부족액을 확인하는 것입니다.
- 세입자에게 돌려줘야 할 정확한 보증금
- 집주인이 바로 사용할 수 있는 현금
- 새 임차인에게 받을 예정인 계약금과 잔금
- 주택 매도대금이 들어오는 날짜
- 기존 주택담보대출의 실제 잔액
보증금이 3억원이어도 보유 현금이 8천만원이라면 필요한 자금은 2억2천만원입니다. 반대로 새 임차인의 계약금이 들어올 예정이라면 실제 신청금액을 줄일 수 있습니다.
퇴거일 3주 전, 담보여력을 확인합니다
집주인 반환자금은 주택 시세에 적용 가능한 담보비율을 계산한 뒤 기존 선순위 대출을 차감해 검토합니다.
이때 등기사항증명서의 채권최고액과 현재 남은 원금은 다를 수 있습니다. 기존 대출을 일부 상환했다면 금융회사에서 잔액증명서를 발급받아 실제 선순위 금액을 확인해야 합니다.
아파트 시세가 충분해도 기존 주담대가 많다면 추가로 사용할 수 있는 담보여력이 줄어듭니다. 반대로 채권최고액만 보고 추가자금이 불가능하다고 판단했지만 실제 잔액을 확인한 뒤 여력이 남는 경우도 있습니다.
퇴거일 2주 전, DSR과 지역 제한을 함께 봅니다
담보가 남아 있다고 보증금 전액이 나오는 것은 아닙니다. 집주인의 기존 주담대, 신용대출, 마이너스통장과 자동차 할부가 많으면 소득 대비 원리금 부담 때문에 승인액이 줄어들 수 있습니다.
수도권이나 규제지역 주택은 생활안정자금 목적 주담대의 1억원 제한 대상인지도 확인해야 합니다. 규제 적용 여부는 주택 수, 주택 소재지와 계약 체결 시점에 따라 달라질 수 있습니다.
은행에서 1억원만 가능하다는 답을 들었다면 담보 부족이라고 단정하지 말고 다음을 구분해야 합니다.
- 정책상 한도 제한인지
- DSR에서 금액이 줄었는지
- 기존 선순위 대출이 많은지
- 소득증빙이 부족한지
퇴거일 1주 전에는 실행일을 맞춰야 합니다
임차보증금 반환자금은 승인액만큼 실행 일정이 중요합니다. 세입자가 이사하는 날 보증금이 지급돼야 하므로 근저당 설정, 대출 실행과 세입자 계좌 송금 시간을 미리 확인해야 합니다.
대출 승인은 받았지만 실행일이 퇴거일보다 늦으면 실제 반환에 사용할 수 없습니다. 금융회사 상담 시에는 예상 한도뿐 아니라 다음 항목까지 확인하는 것이 좋습니다.
- 심사에 필요한 예상 기간
- 세입자 계좌로 직접 지급되는지
- 기존 전세대출 상환과 동시에 처리되는지
- 퇴거확인서나 계약해지 자료가 필요한지
은행 한도가 부족하면 원인에 따라 순서를 바꿉니다
은행에서 필요한 금액보다 적게 나왔다면 금융회사만 바꾸기보다 부족한 원인을 먼저 확인해야 합니다.
DSR 문제라면 인정소득과 상환기간을 다시 보고, 담보 부족이라면 적용 시세와 선순위 잔액을 재계산합니다. 은행 내부 심사 차이로 부족한 경우에는 보험사나 상호금융 등 다른 금융권을 비교할 수 있지만, 정책상 공통 제한은 금융회사를 바꿔도 동일하게 적용될 수 있습니다.
보증금 반환은 한도보다 일정 관리가 먼저입니다
세입자 퇴거가 확정됐다면 만기 직전까지 새 임차인만 기다리는 것은 위험할 수 있습니다. 부족액, 담보여력, DSR과 규제 적용 여부를 먼저 계산해야 실제 자금계획을 세울 수 있습니다.
반환자금의 전체 계산 방식과 수도권 1억원 제한, 기존 주담대가 있을 때의 승인 사례는 아래 글에서 자세히 확인할 수 있습니다.